Vale mais hoje ou daqui a dois anos? Quatro coisas mudaram em 2026

Há uma pergunta que ouço muito em Oeiras e quase nunca vinda de quem a quer mesmo fazer.

Aparece sempre a meio de outra conversa, encostada ao fim de uma frase, como quem não quer a coisa. Vale mais hoje ou daqui a dois anos? Ninguém a coloca de frente a um consultor imobiliário, e eu percebo perfeitamente porquê. Toda a gente do meu lado da mesa responde que é boa altura para vender. Respondia isso em 2019, respondia em 2023, responderia em 2030 e responderá no dia em que o mercado estiver a cair a pique. Não é necessariamente má fé. É que ninguém que vive de comissões é um bom conselheiro sobre a altura de as pagar.

Por isso vou tentar outra coisa. Ponho-lhe à frente as quatro coisas que mudaram este ano, com o número e com a fonte de cada uma, e ponho também aquilo que aponta no sentido contrário ao meu interesse, que não é pouco. No fim digo o que penso, mas nessa altura já terá material para pensar por si, que é o objectivo.

Antes de mais, o que correu bem

E correu muito. Oeiras escriturou a 4.802 euros por metro quadrado no primeiro trimestre deste ano, com uma valorização de 17,4% em doze meses, e é o terceiro concelho mais caro do país, atrás de Lisboa e de Cascais. Valorizou mais do que os dois, aliás: Lisboa ficou-se pelos 14,8% e Cascais pelos 16,1%. Dentro do concelho a diferença entre freguesias é grande, e quem quiser ver isso ao pormenor tem o mapa freguesia a freguesia noutro artigo.

Traduzido para uma casa a sério, e não para uma percentagem:

Quem tem casa aqui teve uma década boa e um ano excelente, e nada do que se segue apaga isso. Ninguém deve vender em pânico por causa de um texto na internet, muito menos de um escrito por alguém que ganha se vender. O que se segue é sobre outra coisa: sobre as condições que produziram esse resultado, e sobre o facto pouco confortável de quatro delas terem mudado todas no mesmo ano.

O crédito virou em Junho, e muita gente ainda não deu por isso

Durante quase dois anos a conversa foi a descida das taxas. Habituámo-nos a ela, os simuladores habituaram-se, as expectativas dos compradores habituaram-se. Acabou a 11 de Junho, quando o Banco Central Europeu subiu a taxa de depósito de 2,00% para 2,25%, a primeira subida em cerca de três anos. A Euribor foi atrás e a 21 de Agosto a taxa a doze meses tocou os 3,003%, coisa que não acontecia desde Setembro de 2024.

Numa prestação de verdade: 150 mil euros a trinta anos com spread de 1% pagavam-se com cerca de 642 euros por mês em Agosto do ano passado e pagam-se com cerca de 711 este Agosto. São 828 euros por ano a mais, na mesma casa, no mesmo contrato, sem ninguém ter decidido gastá-los.

Mas o que mexeu mais não foi a taxa. Foi a régua. A 1 de Agosto entrou em vigor a nova recomendação do Banco de Portugal e mudou a forma como os bancos medem quem pode comprar.

Vale a pena olhar para a direcção da seta, porque encontro muita gente convencida de que isto foi uma boa notícia. Foi ao contrário: o limite desceu, e um limite mais baixo significa menos crédito aprovado. Pior ainda, a margem de excepções, que era a porta lateral por onde os bancos faziam passar os casos que não cabiam na régua, encolheu de 15% para 10%. Apertou-se a regra e apertou-se a excepção ao mesmo tempo. Os próprios bancos puseram números nisso: a Caixa e o BPI estimaram uma quebra na concessão de crédito na ordem dos 10%, o BCP de uns 5%.

Sobre o que vem a seguir, ninguém sabe, mas há quem passe a vida a tentar adivinhar e vale a pena ouvi-los. Numa sondagem da Reuters a 69 economistas, a 13 de Agosto, 83% contavam com nova subida de 25 pontos base já a 10 de Setembro, e 63% não esperavam qualquer descida antes do terceiro trimestre de 2027. É expectativa, não é facto, e o BCE já surpreendeu nos dois sentidos mais do que uma vez. Mas quem estiver a planear a venda a contar com taxas mais baixas para o ano está a apostar contra dois terços de quem faz disto profissão.

Há uma data em Dezembro, e não é a que toda a gente pensa

Aqui preciso de desfazer uma confusão que já vi escrita em sítios com credibilidade, e que custa dinheiro nos dois sentidos.

O IMT Jovem não acaba. Não tem prazo nenhum. Foi criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024 como alteração permanente do Código do IMT, sem cláusula de caducidade, e o limite é actualizado todos os anos com a inflação: este ano, isenção total até 330.539 euros e parcial até 660.982. Um regime que se actualiza em cada Orçamento é, por construção, para durar.

O que tem data é a garantia pública, que é outra coisa completamente diferente. É o mecanismo que permite a um jovem comprar sem entrada, com o Estado a cobrir até 15% do valor e financiamento até aos 100%, em imóveis até 450 mil euros. A portaria fixa a celebração de contratos até 31 de Dezembro deste ano.

Sendo honesto com os factos, é bastante provável que seja prorrogada. Em Abril o Governo reforçou a dotação em 750 milhões, para um total de 2.300 milhões, dos quais uns 44% continuam por gastar. Em Julho o Ministério recusou publicamente restringir a medida e os presidentes dos quatro maiores bancos pediram o prolongamento. Ninguém reforça a verba em Abril a pensar em fechar a porta em Dezembro. Só que isso é leitura política, e a lei diz o que diz até dizer outra coisa. A data a vigiar é 10 de Outubro, quando a proposta de Orçamento entra na Assembleia.

Se está a pensar que isto é assunto de comprador e não seu, é aqui que interessa: em Grande Lisboa, cerca de 40% dos créditos concedidos a jovens já passam por este mecanismo. Se a sua casa está no escalão até 330.539 euros, o comprador natural dela é exactamente essa pessoa, e a capacidade dela depende de uma decisão que ainda não foi tomada por ninguém.

O país deixou de receber gente

Esta é a que menos se discute e provavelmente a mais funda das quatro. O Instituto Nacional de Estatística publicou os números a 22 de Junho e eles falam por si.

Uma queda de cerca de 80% em dois anos, e o menor aumento em nove. O próprio Governo aponta a causa: o fim do regime de manifestação de interesse, em Junho de 2024, que sozinho fez cair as entradas 60% no semestre seguinte.

Para dar escala a isto, o país tem 11.424.031 residentes, dos quais 1.597.539 estrangeiros, ou seja 14% da população. E há um número dentro desses dados que me ficou na cabeça durante dias: em 2025 o saldo migratório foi positivo em 70.862 pessoas, mas o saldo natural, nascimentos menos óbitos, foi negativo em 34.053.

Habitação é, no fim de contas, pessoas à procura de casas. Quando o número de pessoas novas cai 80% em dois anos, não é preciso teoria nenhuma para perceber que alguma coisa muda na equação. A discussão legítima é sobre quando, e sobre que segmentos sentem primeiro.

E depois há a obra nova, que em Oeiras é outra história

Confesso que aqui quase escrevi um disparate, e só não escrevi porque fui obrigado a olhar melhor.

Os números nacionais são mornos. O grande salto de licenciamento foi em 2025, com mais de 41 mil fogos e uma subida de 20%, mas de Janeiro a Maio deste ano foram 18.649 fogos, apenas mais 3%, com os projectos de construção e reabilitação a caírem 7,4%. Olhando só para isto, a conclusão seria que a onda de oferta é uma conversa e não um facto.

Só que Oeiras não é o país.

O pipeline de Oeiras cresceu 46% num semestre enquanto o da cidade de Lisboa caiu 42%. É a primeira coroa a receber a construção que a capital já não tem onde pôr, e o nosso concelho está no meio dessa deslocação. Some-se a isto uma coisa que não cabe em tabela nenhuma: a antiga Fundição, 8,3 hectares que vão dar lugar a cerca de 600 fogos para umas três mil pessoas, com hotel, residência de estudantes, edifício universitário e comércio, num investimento na ordem dos 250 milhões. Mais 113 fogos a custos controlados previstos para o concelho. Sozinho, o projecto da Fundição vale quase tanto como todo o pipeline semestral de Oeiras.

Quem passa ali de carro todos os dias vai ver aquilo a acontecer antes de ler sobre isso em lado nenhum.

Onde é que eu posso estar enganado

Se eu parasse no parágrafo anterior, o artigo era mais convincente e menos honesto. Há três coisas a dizer que cortam contra o que acabei de escrever, e digo-as com gosto porque são precisamente o que me faz não empurrar ninguém para vender.

A primeira é que aqueles 620 fogos não estão licenciados. São pedidos para licenciar, o que é diferente. E a própria Confidencial Imobiliário documenta que, dos fogos projectados, só uns 57% avançam mesmo para licenciamento e obra, ficando 43% pelo caminho. Aplicando essa proporção, os 620 são realisticamente uns 350 que chegam ao mercado, e chegam entre 2027 e 2028, não amanhã.

A segunda é que a oferta nova está a ser comida à medida que aparece. A absorção nacional anda nos 52%, ou seja metade das unidades lançadas este ano já está vendida antes de estar pronta. Oferta que se vende em planta não pressiona preços da mesma maneira que stock parado.

A terceira é a mais importante de todas e é a que costumo usar quando alguém me diz que os preços vão desabar. Portugal tem um défice estimado em 293 mil fogos e concluiu 26,7 mil em 2025. A esse ritmo o buraco não se tapa nesta década nem na próxima. Quem espera um colapso de preços por excesso de casas está a ler mal o problema do país.

Por isso o argumento certo não é que vai haver casas a mais. É bem mais modesto, e mais útil: quem vender em Oeiras em 2028 vai ter concorrência que hoje não existe, e essa concorrência tem garantia de construção, certificado energético A e um stand com café à entrada.

O que os números já mostram, e o que parecem mostrar

Se estas quatro forças são reais, alguma coisa já teria de aparecer nos dados. E aparece, primeiro no arrendamento, que é sempre o mercado que reage mais depressa porque os contratos são curtos e a decisão é mensal.

No segundo trimestre deste ano as rendas caíram 2,4% em termos homólogos, depois de anos de subidas fortes. E as yields de arrendamento passaram de 6,1% no final de 2025 para 5,8% no país, com Lisboa nos 4,5% e a Área Metropolitana nos 5,5%. Essa compressão diz uma coisa muito concreta: os preços de venda subiram mais depressa do que as rendas, e isso não se sustenta indefinidamente. Ou as rendas apanham os preços, ou os preços acabam por esperar pelas rendas.

Agora a parte em que é fácil enganar-se, e onde vai ler o contrário disto nos próximos meses.

Nos mesmos dados aparece que a procura de arrendamento subiu 36% no país e 53% na cidade de Lisboa, o que parece contradizer tudo o que está acima. Mas a métrica é contactos por anúncio, e no mesmo período o stock de casas para arrendar caiu 22% no país e 27% em Lisboa. Com menos 22% de anúncios, os mesmos inquilinos distribuem-se por menos casas e cada anúncio parece de repente muito mais procurado. Não é prova de que a procura subiu. É, em boa parte, o retrato da oferta a encolher.

Do lado da venda o sinal é mais discreto, e por isso mais interessante. Os preços continuaram a subir, 17,8% em doze meses até Março, mas desaceleraram pela primeira vez em quase dois anos. E a distância entre o que se pede e o que se escritura está nos 8,3% no país, o desvio mais baixo desde 2020, o que quer dizer que os compradores estão a pagar mais perto do pedido, não menos. Somando tudo, a leitura que me parece defensável é esta: o mercado não está a cair, está a trocar de motor. Os preços de hoje ainda são o resultado das condições de 2024 e 2025. As condições de 2026 ainda não passaram para eles.

Então, vender ou esperar

Não há uma resposta e desconfie de quem lha der. Depende muito menos do mercado do que de si, e nas conversas que vou tendo encontro sobretudo três situações.

Há quem não esteja a pensar vender, que é a maioria das pessoas, e para essas a decisão certa é continuar a não pensar nisso. Uma casa onde se vive não é uma posição de carteira. Oeiras tem fundamentos que nenhuma destas quatro forças apaga: é o terceiro concelho mais caro do país, tem emprego qualificado a sustentar a procura, e o Taguspark faz de Porto Salvo o mercado mais rápido de todo o concelho, com três meses de tempo médio de venda. Feche o artigo com tranquilidade.

Depois há quem já saiba que vai vender nos próximos dois anos, por mudança de casa, por partilhas, por reforma, ou porque o T4 ficou grande de mais para duas pessoas. É por causa destes que escrevo isto. Para eles a escolha deixou de ser abstracta: ou vendem num mercado com preços em máximo e crédito a apertar, ou vendem num mercado onde as quatro forças já passaram para os preços e onde há stock novo na rua ao lado. Não garanto que o segundo seja pior, ninguém pode garantir. Garanto que é diferente, e que a diferença pode não ser pequena. Se a venda serve para comprar outra coisa, com a taxa de esforço nos 45% a capacidade para dois créditos em simultâneo deixou de ser dada como certa, e isso muda a ordem das operações, assunto que tratei noutro artigo sobre trocar de casa.

E há um terceiro caso, que é o da casa parada. A que ficou da herança, a que se comprou para os filhos, a que se manteve por não se ter decidido nada. Para essas, além de tudo o que está acima, mudou uma coisa muito prática este ano: Oeiras subiu o IMI da taxa mínima para a máxima legal e aprovou agravamentos para prédios degradados e devolutos. Carregar uma casa que não se usa passou a custar mais dinheiro todos os anos. Se a hipótese em cima da mesa for arrendar em vez de vender, as contas também mudaram, e estão aqui.

Se eu fizesse só uma coisa esta semana

Saberia o número real. Não o dos anúncios da rua, que é outra coisa: na zona de Oeiras centro a distância entre o que se pede e o que se paga chega aos 15,7%, a maior do concelho, enquanto em Porto Salvo fica nos 9,4%. Quem faz planos com o preço dos anúncios faz planos com quinze por cento de erro logo na primeira linha, e depois estranha que as contas não batam certo.

Depois faria a conta do que sobra, e não do que se pede. Comissão, certificado energético, certidões, cancelamento de hipoteca, a comissão de reembolso antecipado que voltou a ser cobrada em Janeiro, e as mais-valias, que chegam no IRS do ano seguinte quando o dinheiro já foi para outro lado. É uma hora de trabalho, está feita de ponta a ponta neste artigo, e evita uma conversa desagradável daqui a um ano.

E marcava duas datas no calendário: 10 de Setembro, quando o Banco Central Europeu decide, e 10 de Outubro, quando a proposta de Orçamento entra na Assembleia. Duas datas, dois factos, e depois uma decisão tomada com informação em vez de com intuição. Quem estiver do lado da compra encontra o efeito destas mesmas mudanças explicado aqui.

Uma nota sobre quem escreve isto

Vivo de comissões de venda. Um artigo que acaba a sugerir que talvez seja boa altura para vender é, por construção, suspeito, e o leitor faz muito bem em desconfiar dele.

Foi por isso que deixei lá dentro tudo o que joga contra mim: o défice de 293 mil fogos que não se resolve nesta década, os 52% de absorção da oferta nova, os 43% de fogos projectados que nunca chegam a ser construídos, os preços que continuam a subir e o desvio entre pedido e escritura no valor mais baixo desde 2020. Se quiser montar o argumento contrário ao meu, tem aqui os números todos para o fazer, e não fico ofendido.

O que eu não consigo desmontar, por mais voltas que dê, é a coincidência de calendário. Quatro coisas mudaram no mesmo ano e três delas apontam na mesma direcção. Isso não obriga ninguém a vender. Mas quem tinha a venda algures no horizonte, sem data marcada, merece saber que a data passou a ser uma das variáveis.