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Leandro Martins
Leandro Martins
Consultor imobiliário, KW Exclusive
Oeiras, Cascais e Linha de Lisboa
Avaliação por freguesia · Oeiras e Cascais

Quanto vale a sua casa em Oeiras ou Cascais, a preços reais?

Algés não é Porto Salvo. Cascais e Estoril não é São Domingos de Rana. Esta avaliação parte do que se pagou na sua freguesia, não da média do concelho nem do que os vizinhos pedem nos portais.

5.644 transações reais 9 freguesias precisão ±6 a 9% 60 segundos
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Leandro Martins, consultor imobiliário KW Exclusive
Leandro Martins Consultor imobiliário, KW Exclusive.
Oeiras, Cascais e Linha de Lisboa.
A ferramenta

Cinco passos, sessenta segundos.

Cálculo específico para a sua freguesia, com dados reais de transação e coeficientes técnicos. No fim fica com uma estimativa apertada, não com o preço que os portais pedem.

1 · Imóvel
2 · Estado
3 · Contexto
4 · Situação
5 · Valor
Onde fica o imóvel?

A freguesia determina o conjunto de transações usado no cálculo.

Apartamento
Moradia
T0
T1
T2
T3
T4
T5+
Estado e características

Um T2 novo e um T2 a recuperar têm preços muito diferentes.

NovoMenos de 5 anos ou 1.ª venda
Recente5 a 20 anos
AntigoMais de 20 anos
ImpecávelPronto a habitar
BomSem obras urgentes
MédioMelhorias pontuais
A recuperarObras necessárias
Elevador
Último andar
Varanda
Terraço
Garagem
Arrecadação
Piscina
Jardim privativo
Vista rio ou mar
Condomínio fechado
O que o traz aqui?

Serve para eu perceber que tipo de informação lhe é útil. Não muda o cálculo.

Vender já
Vender este ano
Vender para comprar outra
Herança ou partilha
Ainda entre arrendar e vender
Só quero saber o valor
Nos próximos 3 meses
Este ano
Daqui a mais de um ano
Ainda não sei
Como está a situação hoje?

Último passo antes do valor.

Não
Sim, por mim
Sim, com agência
Caderneta predial
Certidão permanente
Certificado energético
Licença de utilização
Planta
Ainda nenhum

Opcional. Se não souber, siga em frente.

Avaliação · Metodologia Leandro Martins
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O que os dados mostram

Na mesma rua, duas casas podem valer 30% diferente.

Não é intuição. É o que se obtém aplicando ao imóvel a mesma lógica técnica que os avaliadores bancários seguem: partir do preço real de transação na freguesia e ajustar por tipologia, idade, estado de conservação e características próprias. Cada coeficiente tem fundamento. Cada €/m² tem origem em transações concretas.

+35%
Caxias vs Barcarena

A diferença entre as freguesias mais caras do concelho (Caxias, Algés, Paço de Arcos) e as mais acessíveis (Barcarena, Porto Salvo, Linda-a-Velha) chega aos 35% por m². A média do concelho engana.

+27%
Novo vs usado

Um imóvel construído nos últimos 5 anos vale, em média, 27% mais por m² do que um imóvel com mais idade na mesma zona.

±22%
Estado de conservação

A diferença entre pronto a habitar e a recuperar atinge facilmente 22%, mesmo dentro da mesma freguesia. Um factor que raramente entra nas avaliações digitais.

Análise sobre 5.644 transações reais nos concelhos de Oeiras e Cascais, 12 meses até Agosto 2026. Fontes: Confidencial Imobiliário (Sistema de Informação Residencial) e Código do IMI. © IMOESTATISTICA – todos os direitos reservados.

Porque é diferente

Três razões para confiar nesta avaliação.

01

Preços pagos, não preços pedidos

Os portais mostram o que os vendedores pedem. A diferença entre preço pedido e preço pago ronda os 4 a 8%, conforme a freguesia. O modelo trabalha com transações efectivamente pagas, para que o ponto de partida seja o mercado e não a expectativa.

02

Cálculo específico para a sua freguesia

A média do concelho não interessa. Interessa o que se vende na sua freguesia. A ferramenta usa o conjunto de transações da freguesia correspondente, ajustado por tipologia, idade, estado e características. Por isso o intervalo fica entre ±6% e ±9%, conforme a dimensão da amostra de cada freguesia, e não os ±20% dos portais.

03

Sem compromisso, sem pressão, sem robots

Depois de receber a avaliação, nada acontece sem o seu pedido expresso. Sou eu que estou do outro lado, um consultor a trabalhar esta zona todos os dias. Se quiser falar comigo, óptimo. Se não quiser, a avaliação já foi útil.

Para ir mais fundo

O trabalho por trás do número.

Relatório trimestral

Pulse Oeiras N.º 01

O estado do mercado de Oeiras em números, freguesia a freguesia, com preços reais de transação e tempos de venda.

Ler o Pulse →
Análise

Oeiras freguesia a freguesia

Onde os preços subiram, onde estagnaram e quanto tempo demora, em média, a vender em cada zona do concelho.

Ler a análise →
Guia técnico

Vender casa sem mediador

O guia que preparei para quem quer vender por conta própria: documentos, prazos, fiscalidade e os erros que custam dinheiro.

Abrir o guia →
Quem está do outro lado
Leandro Martins

Leandro Martins, consultor imobiliário em Oeiras.

Sou consultor na KW Exclusive e especializei-me em Oeiras, Cascais e na Linha de Lisboa. A abordagem é simples de descrever: cada avaliação assenta em dados reais, não em estimativas inflacionadas para agradar.

O concelho tem 10 zonas com mercados muito diferentes entre si. Esta ferramenta aplica o mesmo rigor técnico que uso em cada angariação, adaptando o cálculo à sua freguesia, com os dados específicos da micro-zona.

O meu papel não é dizer-lhe quanto vale a sua casa. É mostrar-lhe o que o mercado está efectivamente a pagar, e garantir que a sua decisão é informada, não emocional.

Licença AMI 21960 · KW Exclusive

Perguntas frequentes

Dúvidas que a maioria tem antes de começar.

Esta avaliação é grátis? Há algum custo escondido?+
É totalmente grátis, tanto a estimativa inicial como a avaliação pormenorizada, se a pedir. O meu modelo de negócio é a angariação, só ganho quando vendo uma casa. Até lá, o meu trabalho é dar informação de qualidade a proprietários, independentemente de acabarem ou não por vender comigo.
O valor que aparece é vinculativo? Posso pedir este valor?+
Não. É uma estimativa baseada em dados estatísticos da zona, muito mais precisa do que a dos portais, mas ainda assim uma estimativa. O valor real de venda depende sempre de visita técnica, comparáveis da sua rua, condições do mercado no momento e negociação. Para chegar ao valor final defensável, peça a avaliação pormenorizada ou marque uma visita.
Se pedir a avaliação, depois obriga-me a alguma coisa?+
Zero obrigações. Preparo a avaliação, envio por WhatsApp ou email, e pronto. Se quiser marcar visita ou conversar, basta responder. Se não quiser, não volta a ouvir nada de mim. Valorizo a minha reputação, o spam não combina com o meu trabalho.
Quanto tempo demora a receber a avaliação pormenorizada?+
Até 24 horas úteis. Faço a análise manualmente: consulto as transações reais da sua rua, verifico o tempo médio de venda da sua tipologia na zona e envio um documento de 2 a 3 páginas com tudo explicado. Não é gerado automaticamente, é trabalho personalizado.
De onde vêm os dados?+
Do Confidencial Imobiliário, através do Sistema de Informação Residencial, que agrega os valores reais de transação reportados pelos promotores e mediadores aderentes. Uso a amostra da freguesia nos 12 meses até Agosto de 2026. Onde a amostra é pequena, a página assinala a menor precisão em vez de esconder o facto.

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