O IMI de Oeiras subiu para o máximo legal. E se tem uma casa fechada, triplicou.

A maior parte das pessoas descobre isto quando abre a carta.

O IMI é daqueles impostos que ninguém acompanha porque chega uma vez por ano, paga-se em prestações e desaparece da cabeça até ao ano seguinte. Este ano vale a pena olhar com atenção, porque Oeiras fez uma coisa que quase nenhum município do país fez: subiu a taxa do mínimo legal para o máximo legal, de uma vez só.

E, o que é mais interessante do que a subida em si, não subiu para toda a gente da mesma maneira. Há quem vá pagar menos do que pagava. E há quem vá pagar o triplo.

O que foi aprovado

A taxa geral de IMI sobre prédios urbanos em Oeiras passou de 0,3%, que é o mínimo permitido por lei, para 0,45%, que é o máximo. Aplica-se aos prédios avaliados em 2025 e liquidados este ano, ou seja, é a carta que já chegou ou está a chegar.

A proposta foi aprovada por maioria na Câmara, com o PS a votar contra, e estima-se que traga ao município cerca de 17,7 milhões de euros a mais do que no ano passado. Oeiras é um de apenas quatro concelhos em todo o país a subir a taxa este ano, o que por si só diz alguma coisa sobre a excepcionalidade da medida.

Mas a taxa geral é só metade da história. O resto está nas deduções e nos agravamentos, e é aí que a coisa fica interessante.

Repare na última linha antes de continuar a ler. Não é uma subida de imposto, é outra ordem de grandeza.

Quem sai a ganhar com isto

Vai parecer contraintuitivo num artigo sobre um aumento de imposto, mas há famílias em Oeiras que vão pagar menos este ano do que pagaram no ano passado.

Uma família com três filhos, na casa onde vive, tem uma redução de 34%, o que leva a taxa efectiva aos 0,297%, abaixo dos 0,3% que pagava antes. Com dois dependentes fica nos 0,3465%, portanto sobe, mas pouco. É uma escolha política deliberada e transparente: quem mora, tem filhos e usa o concelho é protegido; quem tem cá património sem cá viver, não.

Há também um desconto de 20% para imóveis arrendados com renda abaixo dos limites oficiais, o que empurra na mesma direcção: casas ocupadas pagam menos, casas paradas pagam mais.

Quem sai a perder, e são mais do que parece

Não há reduções nenhumas para segundas habitações, para não residentes, para lojas, para investidores nem para fundos. Estes pagam os 0,45% inteiros, o que representa mais 50% de imposto do que no ano anterior, sem qualquer atenuante.

Vale a pena traduzir isto para casos concretos, porque a categoria "segunda habitação" é mais larga do que a expressão sugere. É o apartamento que ficou da herança e onde ninguém vive. É a casa que se comprou a pensar nos filhos e os filhos foram morar para outro sítio. É a moradia que se manteve quando a família se mudou. É o T2 de um emigrante que volta duas semanas por ano. São todos casas de segunda habitação aos olhos do IMI, e todos passaram a pagar mais 50%.

E depois há a linha que muda mesmo as contas de alguém.

Se o imóvel estiver classificado como degradado, sem chegar a devoluto, o agravamento é de 30% sobre a taxa máxima, o que dá 0,585%.

Porque é que isto é diferente de uma subida normal de imposto

Uma subida de taxa geral é uma coisa aborrecida mas neutra: toda a gente paga um pouco mais e a vida continua. O que Oeiras fez foi outra coisa. Usou o IMI como instrumento de política de habitação, e desenhou-o para que a casa vazia doa.

A lógica é fácil de perceber quando se olha para o conjunto: desconto para quem lá mora com filhos, desconto para quem arrenda abaixo dos limites, taxa cheia para quem tem sem usar, agravamento para quem deixa degradar, taxa triplicada para quem deixa vazio. Não é um imposto sobre o património. É um imposto sobre a inércia.

A conta que quase ninguém faz

Vou pegar num caso muito comum e fazer a soma até ao fim, porque o número isolado do IMI engana pela pequenez e só ganha significado quando se junta ao resto.

Um apartamento herdado em Oeiras, fechado há dois anos, com um valor patrimonial de 180.000 euros. Em 2025 pagava 540 euros de IMI. Este ano, se estiver classificado como devoluto, paga 2.430. São mais 1.890 euros por ano.

A isso somam-se as coisas que já lá estavam e que ninguém contabiliza: condomínio, seguro, água e electricidade mínimas, e a degradação lenta que faz com que a casa valha menos de ano para ano sem ninguém mexer nela. Um apartamento fechado perde valor não porque o mercado desce, mas porque as casas fechadas envelhecem mais depressa do que as habitadas. Quem já entrou numa casa que esteve dois anos sem ninguém sabe do que estou a falar.

E depois há o custo que não aparece em conta nenhuma, que é o dinheiro que está ali parado a não fazer nada. Um apartamento de 300 mil euros fechado é, financeiramente, o equivalente a ter 300 mil euros numa conta à ordem e ainda pagar comissão de manutenção.

O que fazer com isto, consoante o caso

Se é a casa onde vive, confirme apenas que as reduções por dependentes lhe estão a ser aplicadas. São automáticas, mas os automatismos falham, e vale a pena olhar para a nota de liquidação em vez de a arquivar directamente.

Se tem uma casa arrendada, veja se a renda está dentro dos limites que dão direito ao desconto de 20%. E se ainda por cima o contrato for de longa duração, há um segundo efeito a considerar que não tem a ver com o IMI: o IRS sobre rendas de habitação com renda moderada desceu este ano para 10%, contra os 25% anteriores. Tratei essas contas no artigo sobre vender ou arrendar.

Se tem uma casa fechada, é a si que este artigo se dirige. Não estou a dizer que tem de vender. Estou a dizer que a decisão de não decidir passou a ter um preço anual concreto, e que vale a pena pôr esse preço ao lado das alternativas em vez de o deixar a correr em silêncio. Arrendar resolve o agravamento e ainda traz o IRS a 10%. Vender resolve tudo de uma vez. Reabilitar e arrendar é a hipótese mais trabalhosa e muitas vezes a mais rentável. Deixar como está é a única que custa dinheiro nos dois sentidos.

Há ainda um ponto de calendário que interessa a quem já andava a pensar em vender e foi adiando. Este ano mudaram outras coisas além do IMI: o crédito virou, a taxa de esforço apertou, a garantia pública aos jovens tem data marcada na lei, e em Oeiras o pipeline de obra nova cresceu 46% num semestre enquanto o de Lisboa caía 42%. Escrevi sobre isso com os números todos, incluindo os que jogam contra o argumento.

Uma última coisa, sobre o valor patrimonial

Tudo isto se calcula sobre o VPT, o valor patrimonial tributário, que é o valor fiscal do imóvel e não o valor de mercado. Costuma ser bastante mais baixo, às vezes menos de metade, sobretudo em casas que não são avaliadas há muitos anos.

Isso tem duas consequências práticas. A primeira é que o IMI de Oeiras, mesmo agravado, continua a ser dinheiro razoavelmente pequeno face ao valor real do património, e ninguém vai vender uma casa por causa disto sozinho. A segunda, menos óbvia, é que um VPT desactualizado pode estar a prejudicá-lo noutro sítio: o VPT entra no cálculo das mais-valias, no IMT de quem compra, e em várias avaliações. Vale a pena saber qual é o seu antes de tomar qualquer decisão sobre o imóvel, e pede-se em minutos no Portal das Finanças.