Quase toda a gente sabe quanto quer pela casa. Muito pouca gente sabe quanto lhe fica na mão, e a diferença costuma ser maior do que se imagina.
Preencha o que souber. O que não souber, deixe como está: os valores que aparecem por defeito são os de referência do mercado português. Nada disto sai do seu computador e não lhe peço contacto nenhum para lhe mostrar o resultado.
A conta da sua venda
Como ler este número
Há três coisas nesta conta que vale a pena perceber, porque são as que costumam apanhar as pessoas de surpresa.
O imposto chega um ano depois. O dinheiro da venda entra na conta no dia da escritura. A mais-valia paga-se no IRS do ano seguinte, quando esse dinheiro já foi para a casa nova, para a obra, para os filhos ou para onde tinha de ir. É a surpresa mais desagradável de todo o processo de vender casa, e é inteiramente evitável se a conta for feita antes.
A comissão de reembolso antecipado voltou. Entre 2023 e 2025 houve uma isenção temporária para contratos de taxa variável, e muita gente ainda conta com ela. Terminou a 31 de Dezembro de 2025. Desde Janeiro os bancos voltaram a cobrar, em regra 0,5% do capital amortizado em taxa variável e 2% em taxa fixa.
As obras só contam com factura. Doze anos de encargos com valorização do imóvel são dedutíveis à mais-valia, mas só com factura em nome do proprietário e com número de contribuinte. Já vi cozinhas de vinte mil euros a não valerem nada em sede fiscal por causa de um recibo que ninguém pediu na altura.
Onde esta calculadora é deliberadamente pessimista
Há uma coisa que ela não faz, e não faz de propósito.
Quando passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda, o valor de aquisição é actualizado por um coeficiente de desvalorização da moeda, publicado todos os anos numa portaria. Esse coeficiente aumenta o valor de compra e, portanto, reduz a mais-valia e o imposto. Numa casa comprada há vinte anos, essa actualização sozinha tira uma fatia significativa ao que tem a pagar.
Não o apliquei porque a tabela muda todos os anos e porque uma calculadora que use um coeficiente desactualizado dá um número errado com ar de autoridade, que é pior do que não dar número nenhum. O resultado que vê acima é, por isso, o cenário mais caro possível. O imposto real será igual ou menor, nunca maior.
Prefiro que fique surpreendido para o lado bom.
O que não está aqui
A licença de utilização e a segunda via da ficha técnica, quando são precisas, têm custo definido por cada câmara municipal e não são previsíveis. A caderneta predial é gratuita no Portal das Finanças. A declaração de não dívida ao condomínio é gratuita. E a escritura e os registos da compra são, em regra, do comprador, tal como o IMT e o Imposto do Selo: se alguém lhe disser que paga IMT para vender, está enganado.
Se quiser a explicação completa de cada linha, com as isenções e os prazos, está no artigo Quanto custa vender uma casa em Portugal.
De onde vêm os valores por defeito
Certificado energético. Taxa de registo ADENE por tipologia, com IVA: 28 € para T0 e T1, 40,50 € para T2 e T3, 55 € para T4 e T5, 65 € para T6 ou superior. Os honorários do perito não são tabelados e resultam de mercado, pelo que o valor sugerido é uma estimativa que deve substituir por um orçamento real.
Certidão permanente de registo predial. 15 € pela via online. Registo do cancelamento da hipoteca: cerca de 50 €. O distrate em si não tem custo.
Comissão de reembolso antecipado. Fim da isenção temporária a 31 de Dezembro de 2025; 0,5% em contratos de taxa variável e 2% em taxa fixa desde 1 de Janeiro de 2026. Banco de Portugal e DECO PROteste.
Mais-valias. Artigo 10.º do Código do IRS: englobamento de 50% do ganho para residentes, sujeito às taxas progressivas; dedutibilidade dos encargos com valorização dos últimos 12 anos e das despesas de aquisição e alienação; coeficiente de desvalorização da moeda para detenções superiores a 24 meses. Isenção por reinvestimento em habitação própria e permanente, com prazos de 24 meses antes e 36 meses depois. Isenção por reinvestimento em imóvel destinado a arrendamento habitacional, Decreto-Lei n.º 97/2026. Regime dos 65 anos ou reformados, com prazo de 6 meses.
Comissão de mediação. Referência de mercado de 5% acrescida de IVA à taxa legal de 23%, variável por contrato e negociável.
Aviso
Esta ferramenta produz uma estimativa indicativa e não substitui aconselhamento fiscal. O cálculo de mais-valias depende de circunstâncias individuais, do ano de aquisição e do conjunto dos seus rendimentos, e deve ser confirmado com um contabilista certificado antes de se tomar qualquer decisão com base nele.
Taxas e valores em vigor à data indicada no topo da página. Rever em Janeiro de cada ano.