Quanto custa remodelar? Uma banda honesta, não um número redondo

Não existe um preço por metro quadrado para remodelar uma casa. Existe uma banda, e a distância entre o fundo e o topo dessa banda é enorme.

A mesma obra num T2 de oitenta metros pode custar sessenta mil euros ou cento e setenta mil, e a diferença não é o empreiteiro estar a exagerar. É o nível dos acabamentos, a idade do edifício, e sobretudo aquilo que o orçamento inclui e aquilo que não inclui, que é onde as contas costumam rebentar.

Esta ferramenta dá-lhe a banda, não o número. Serve para saber se um orçamento que recebeu está dentro do razoável, e para não entrar numa obra com metade do dinheiro que ela precisa.

O que nunca está no orçamento e aparece sempre na conta

Esta é a parte útil desta página, mais do que a calculadora. As obras raramente derrapam por o empreiteiro cobrar mais do que disse. Derrapam por causa de tudo o que ninguém contou.

Os imprevistos, num edifício com mais de trinta anos. Recomenda-se uma margem de 10% a 15%, e não é conservadorismo. É canalização de chumbo que aparece quando se abre a parede, é uma instalação eléctrica que não tem terra, é uma laje que não está onde a planta diz, é uma infiltração do vizinho de cima que só se descobre com a parede aberta. Em Linda-a-Velha, em Carnaxide e em boa parte de Algés, com parque habitacional dos anos setenta e oitenta, isto não é uma hipótese, é uma probabilidade.

O projecto. Honorários de arquitectura e de especialidades andam entre 6% e 12% do valor da obra, e não estão nos orçamentos de execução. Numa remodelação ligeira podem não ser precisos; numa obra de raiz, com alteração de compartimentação ou de redes, são.

As taxas camarárias e os licenciamentos, quando a obra os exige. Variam por município e por tipo de intervenção.

Mobiliário solto e electrodomésticos. Esta é a que apanha mais gente. Um orçamento de cozinha "com mobiliário" costuma incluir os armários e a bancada, e não incluir o forno, a placa, o exaustor, a máquina de lavar loiça nem o frigorífico. São facilmente mais quatro a oito mil euros que ninguém pôs na folha.

De onde vêm estas bandas, e porque é que divergem tanto

Cruzei três referências públicas de 2026 e o resultado é interessante, porque não coincidem, e a razão de não coincidirem é ela própria informação útil.

A leitura é esta. As médias nacionais são puxadas para baixo por obras em zonas onde a mão-de-obra custa metade e onde se remodela com acabamentos mais simples. Lisboa e a Área Metropolitana estão no topo da banda nacional e, na obra profunda, acima dela.

A referência dos orçamentos reais submetidos, com média de 1.150 euros por metro e intervalo entre 800 e 1.500, é a que me parece mais fiável das três, porque não é um guia escrito por alguém: é o que os profissionais efectivamente orçamentaram. E encaixa quase exactamente na banda intermédia de Lisboa.

Para Oeiras uso as bandas de Lisboa, e digo porquê em vez de o deixar implícito: é o mesmo mercado de mão-de-obra, os mesmos fornecedores e a mesma logística de estaleiro. Não conheço nenhum estudo que separe Oeiras de Lisboa nestes custos, e inventar um factor de correcção seria dar-lhe uma falsa precisão. Se algum leitor tiver orçamentos reais de obra em Oeiras e os quiser partilhar, agradeço, e a página melhora com isso.

Vale a pena fazer obra antes de vender?

É a pergunta que costuma vir a seguir a esta calculadora, e a resposta honesta é: quase nunca a obra grande, quase sempre a pequena.

Uma remodelação profunda raramente se recupera no preço de venda. O comprador que quer casa pronta paga mais, mas não paga cento e vinte mil euros a mais por uma obra de cento e vinte mil, e além disso escolheu acabamentos que não são os dele. Quem faz obra profunda para vender costuma estar a financiar o gosto do comprador seguinte.

O que se recupera quase sempre é o oposto: pintura integral em tom neutro, canalização e electricidade sem surpresas, uma casa de banho que não pareça de 1978, e a casa vazia e limpa. Custa alguns milhares e muda a percepção logo na primeira visita, que é onde o preço se decide.

Se a casa precisar mesmo de obra pesada, o caminho costuma ser outro: vender com o desconto correspondente, e vender ao comprador certo, que é o investidor ou o comprador que quer fazer à sua maneira. Esse comprador existe, e paga bem quando a casa é apresentada como o que é em vez de como o que não é.

Se estiver a fazer estas contas para decidir entre vender e não vender, a outra metade da conta está na ferramenta quanto me sobra na venda.