Vender ou arrendar? Em 2026 as contas mudaram, e a maioria dos senhorios ainda não as refez

Há uma casa assim em quase todas as famílias.

A casa que ficou da herança e onde ninguém quer viver. O apartamento que se comprou para os filhos e os filhos foram morar para outro sítio. A casa antiga que se manteve quando se mudou para uma maior, com a ideia vaga de que um dia dava jeito.

Fica ali, a pagar IMI e condomínio, a envelhecer devagar, e todos os anos a mesma conversa ao jantar de Natal: devíamos vender aquilo. Ou arrendar. Não sei.

Escrevo isto porque em 2026 essa conversa passou a ter dados novos, e são dados que mexem mesmo com a resposta. Duas alterações legais deste ano mudaram os dois lados da balança ao mesmo tempo, e a maior parte das pessoas que tem uma casa nestas condições ainda não refez as contas.

O que mudou do lado de arrendar

Durante anos, o argumento contra arrendar em Portugal tinha três pernas: o imposto era pesado, a lei protegia o inquilino de forma que assustava o senhorio, e o retorno não compensava o incómodo.

A primeira perna caiu este ano.

O que conta como renda moderada em 2026: até 2.300 euros por mês, valor que corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida. Para a esmagadora maioria dos apartamentos de Oeiras, mesmo nas freguesias mais caras, isto abrange praticamente tudo o que se arrenda.

Três coisas a saber antes de contar com isto.

O contrato tem de ter duração mínima de três anos e destinar-se a habitação. Arrendamento não habitacional continua tributado a 28%.

Aplica-se também a contratos já existentes, aos rendimentos obtidos a partir da entrada em vigor. Não é preciso rescindir nada nem assinar contrato novo.

Tem de estar comunicado à Autoridade Tributária, com o contrato registado e as rendas declaradas no Anexo F. Senhorio que recebe sem declarar não tem acesso a nada disto, e passou a ter muito mais a perder do que antes.

O regime tem prazo: está previsto até 31 de Dezembro de 2029.

O que mudou do lado de vender

Esta é a mudança maior, e é a que quase ninguém conhece.

Até 2025, quem vendia um imóvel que não era a sua habitação própria e permanente pagava mais-valias, ponto final. A única isenção séria era o reinvestimento em habitação própria, e uma casa arrendada ou vazia não qualificava.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de Maio de 2026, mudou isso. Passou a existir isenção de mais-valias quando o produto da venda é reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional.

Pare um momento sobre o que isto permite, porque é maior do que parece à primeira leitura.

Quem tem uma casa velha, mal localizada, difícil de arrendar e cara de manter, pode vendê-la, não pagar mais-valias sobre o ganho, e comprar com esse dinheiro um imóvel que arrende bem.

Para quem tem uma casa de herança comprada há trinta anos, onde a mais-valia latente é enorme, esta é provavelmente a alteração fiscal mais relevante da década.

As contas, feitas devagar

Vamos a números. Uso um caso simples e digo à frente o que é dado e o que é pressuposto meu, para que possa mudar os pressupostos para os seus.

T2 em Algés, valor de mercado 300.000 euros. Algés escritura em média a 5.329 euros por metro quadrado, com os T1 acima dos 5.700, e é das zonas com procura de arrendamento mais líquida do concelho, o que torna o exemplo realista.

Assumo uma renda de 1.200 euros por mês. Este valor é um pressuposto meu para efeitos de exemplo, não um dado de mercado: confirme com valores reais de arrendamento na sua rua antes de decidir.

A conta bruta: 14.400 euros por ano sobre 300.000 euros de capital dá uma rentabilidade bruta de 4,8%. É o número que aparece nos anúncios e nas conversas, e é o número errado.

Rentabilidade líquida sobre o capital: cerca de 3,3%.

Com o IRS aos 25% anteriores, a mesma casa dava cerca de 7.700 euros líquidos, ou 2,6%. A alteração de 2026 acrescentou perto de 0,7 pontos percentuais de rentabilidade líquida sem ninguém mexer na renda. Numa década, são mais de vinte mil euros na mesma casa.

Este é o efeito real da mudança, e é por isso que ela merece que se refaçam as contas.

Mas há o outro lado, e seria desonesto não o pôr

Sou consultor imobiliário e vivo de vendas. Devia estar a empurrá-lo para vender. Não vou fazer isso, mas também não vou fingir que arrendar é uma decisão fácil.

Os 3,3% são a conta boa. Não incluem o inquilino que deixa de pagar, e a recuperação de um imóvel por incumprimento continua a ser um processo lento em Portugal. Não incluem uma obra grande, um telhado, uma canalização, um elevador do prédio. Não incluem o seu tempo, e o tempo de um senhorio não é zero.

A Euribor mudou o custo de oportunidade. Com a Euribor a 12 meses perto dos 3%, há aplicações sem inquilino, sem IMI e sem telefonemas ao domingo que já rendem números que há três anos eram impensáveis. Uma rentabilidade líquida de 3,3% com trabalho e risco tem hoje concorrência que não tinha em 2022.

Uma casa arrendada vende pior. Não é impossível, mas o universo de compradores encolhe muito: o comprador que quer ir viver para lá afasta-se, e sobra o investidor, que compra com desconto porque compra a pensar em rentabilidade. Se pensa vender daqui a três ou quatro anos, arrendar hoje pode custar-lhe mais na venda do que ganhou nas rendas.

E há a parte que não é financeira. Há quem simplesmente não durma bem a ser senhorio. Não é uma fraqueza, é um perfil, e vale a pena ser honesto consigo próprio sobre isso antes de assinar um contrato de três anos.

Como eu decidiria, em quatro perguntas

Não há uma resposta universal. Há um caminho para chegar à sua.

Primeira: preciso do capital nos próximos cinco anos?
Se a resposta é sim, para comprar outra casa, para um negócio, para dividir uma herança entre irmãos que não se entendem, a decisão está tomada e chama-se vender. Um imóvel arrendado é um activo ilíquido, e a pior altura para vender é aquela em que se tem de vender.

Segunda: esta casa arrenda bem, ou arrenda com esforço?
Não é a mesma coisa. Um T2 em Algés ou em Paço de Arcos, perto de estação, arrenda-se em semanas. Uma casa grande, antiga, sem elevador, longe de transportes, arrenda-se com desconto e fica vazia mais tempo. A rentabilidade que interessa é a desta casa concreta, não a média do concelho.

Terceira: quanto é a mais-valia latente?
Numa casa comprada há vinte ou trinta anos, o imposto sobre a mais-valia pode ser a maior linha de toda a operação. É precisamente aqui que o regime novo muda o jogo: se o destino do dinheiro for comprar um imóvel para arrendar, esse imposto pode ser zero. Faça esta conta antes de qualquer outra, porque é a que tem mais dígitos.

Quarta: quero ser senhorio, ou quero apenas não decidir?
Esta é a pergunta desconfortável e é quase sempre a verdadeira. Muita gente arrenda não porque escolheu arrendar, mas porque arrendar adia a decisão. Adiar tem um custo, e o custo é uma casa que se degrada e um capital parado a render menos do que podia.

O terceiro caminho, que quase ninguém considera

Repare que a pergunta do título é uma falsa escolha.

Com o regime de 2026, há uma terceira hipótese: vender esta casa e comprar outra para arrendar, sem pagar mais-valias pelo caminho.

Faz sentido em situações muito concretas, e são mais comuns do que parece. A casa herdada no interior que ninguém quer arrendar. O apartamento antigo, sem elevador, num quarto andar, que só arrenda com desconto. A moradia grande de mais e cara de manter, cuja rentabilidade por euro investido é ridícula.

Vende-se o activo que não serve, não se paga imposto sobre o ganho, e compra-se com esse dinheiro um T1 ou um T2 numa zona líquida que arrende sozinho. A rentabilidade sobe, o incómodo desce, e o capital que estava a dormir passa a trabalhar.

Não é para toda a gente e tem regras apertadas, que estão em cima neste artigo. Mas quem tem uma casa parada há anos devia, no mínimo, pôr esta hipótese em cima da mesa antes de decidir seja o que for.

Se quiser ver os valores de cada zona antes de decidir, escrevi o concelho de Oeiras freguesia a freguesia com dados de escritura. E os custos completos de uma venda estão neste outro artigo.