Quanto vale uma casa em Oeiras (e porque é que o anúncio do vizinho não ajuda)

Este ano, na mesma rua em Oeiras, aconteceram duas coisas que ainda hoje uso para explicar o mercado a quem me pergunta quanto vale a sua casa.

Dois rés-do-chão. Dois T2. Prédios praticamente iguais, a poucos metros um do outro.

O primeiro pedia 677 mil euros. Encontrou comprador em 54 dias.

O segundo pedia 625 mil, ou seja, 52 mil euros a menos. Esteve dez meses no mercado e saiu sem vender.

O mais barato não vendeu. O mais caro vendeu em menos de dois meses. Se houvesse uma frase para resumir o que se passa em Oeiras neste momento, era esta.

Então quanto vale?

Vamos aos números, que é para isso que aqui estamos.

A média nacional, no segundo trimestre, ficou nos 3.263 euros. A da Área Metropolitana de Lisboa, nos 4.026. Oeiras está quase 50% acima do país e é, pelos dados do INE, o terceiro município mais caro de Portugal, atrás apenas de Lisboa e de Cascais.

E ainda por cima continua a subir. No espaço de um ano o concelho valorizou 17,4%, praticamente o mesmo que o país inteiro. Num mercado que já era caro, isto é o dado que mais me impressionou neste trimestre.

O mapa da região

Esta escada é estável há anos e não surpreende ninguém que trabalhe na região. O que anda depressa é outra coisa.

No último ano, a Moita valorizou 35,6%. Sintra, 28,3%. A Amadora, 23,4%. Lisboa ficou-se pelos 14,8% e Cascais pelos 16,1%.

Reparou? Os concelhos mais caros são os que sobem mais devagar. Toda a energia está na periferia.

É por isso que se pode olhar para a tabela acima, ver Alcochete no fundo, e ao mesmo tempo passar por lá e ter a sensação de que aquilo está a crescer a olhos vistos. As duas coisas são verdade. Uma tabela de preços diz onde se está; não diz a que velocidade se anda.

"Oeiras" não existe

Esta é a parte que costuma surpreender os proprietários.

Entre a freguesia mais cara e a mais acessível do concelho há cerca de 35% de diferença. Não é detalhe, é outro mercado.

Faça a conta comigo. Um T3 de 120 metros, avaliado pela média do concelho, dá 576 mil euros. O mesmo T3 em Caxias dá 684 mil. Em Barcarena, 508 mil.

E dentro de cada freguesia a história repete-se. Um último andar com terraço e um rés-do-chão sem garagem, no mesmo prédio, não valem o mesmo por metro. Nem perto. Já vi diferenças de 20% entre frações do mesmo edifício, e não estou a exagerar.

Não é que as médias não sirvam para nada. Servem para saber em que patamar se anda. Só não servem para avaliar uma casa, que é para o que quase toda a gente as usa.

Porque é que os anúncios enganam

Chego à parte que mais custa explicar, e que é a mais útil de todas.

Se somarmos tudo o que está à venda em Portugal e compararmos com tudo o que se vendeu, quem pede está a pedir 8,3% acima do que os compradores estão a pagar. Na Área Metropolitana de Lisboa a diferença sobe para 9,8%. Em Lisboa cidade chega aos 14,4%.

Isto não quer dizer que cada vendedor vá dar 8% de desconto. Quer dizer outra coisa, e mais interessante.

As casas que estão bem de preço vendem-se e saem do mercado. As que estão caras ficam. Ao fim de alguns meses, aquilo que está à venda é, cada vez mais, o conjunto do que já ninguém quis ao preço pedido.

Foi exactamente o que se passou naquela rua. O de 677 mil vendeu-se e desapareceu da montra. O de 625 mil ficou lá dez meses, a engrossar a média dos que pedem e nunca a dos que recebem.

Uma nota mais animadora: esta diferença é a mais baixa desde 2020, nunca os compradores pagaram tão perto do que se pede. Só que isso tem um reverso. Se a margem encolheu, deixou de haver espaço para esconder um preço mal posto. Há uns anos, quem entrava 15% acima ia negociando e lá chegava. Hoje o anúncio limita-se a envelhecer.

O tempo médio de venda na região é de cinco meses. E digo-lhe com franqueza o que aprendi a ver: passados esses cinco meses, o problema quase nunca é a procura.

O ano começou mal e endireitou-se

Vale a pena registar, porque muita gente ficou com a ideia contrária.

No primeiro trimestre as vendas caíram 12,1% em Portugal. Foi um arranque de ano mau, e ainda hoje encontro proprietários convencidos de que o mercado está parado por causa disso.

No segundo trimestre inverteu. Venderam-se 39.210 casas no país, mais 7,0%, e a Área Metropolitana de Lisboa acompanhou exactamente o mesmo ritmo, com 11.790 transacções.

Quem tem casa no mercado agora tem mais procura à frente do que tinha em Janeiro. E os bancos confirmam: a avaliação bancária mediana bateu recorde em Junho, nos 2.228 euros por metro quadrado a nível nacional, com os apartamentos da Grande Lisboa avaliados a 3.411.

O que vem a caminho de Oeiras

Só no primeiro semestre entraram em licenciamento 620 novos fogos no concelho, mais 46% do que o ritmo do ano passado. A habitação nova em Oeiras já escritura acima dos 6.000 euros por metro quadrado.

Sejamos honestos: uma parte destes projectos nunca sai do papel, e os que saem demoram. Mas a parte que avançar chega ao mercado entre 2027 e 2028, com garantia e certificado energético A, a competir com o usado bem localizado.

Não é urgência inventada, é calendário. Quem vender este ano tem menos concorrência do que terá daqui a dois. Não faço disto um argumento para ninguém se despachar; faço disto uma informação que acho que os proprietários têm o direito de ter.

O que eu faria, no seu lugar

Não avaliava a minha casa pelo anúncio do vizinho. O que ele pede é a expectativa dele, e a expectativa não é um preço. Só a escritura é.

E não avaliava pela média do concelho, nem sequer pela da freguesia. Servem para enquadrar, não para decidir.

Depois disso, é simples de dizer e difícil de fazer: o preço de entrada decide tudo o resto. Os dois rés-do-chão daquela rua tinham o mesmo mercado à frente, a mesma procura, os mesmos compradores a passar. Um estava calibrado, o outro não. Um vendeu em 54 dias, o outro somou dez meses de montra e foi para casa.

E se não está a pensar vender, o número continua a interessar-lhe. É o seu património. Serve para decidir sobre crédito, sobre arrendamento, sobre partilhas, sobre a vida.