Quanto custa vender uma casa em Portugal: a conta completa, antes de haver surpresas

Há uma conversa que tenho quase todas as semanas e que começa sempre da mesma maneira.

O proprietário diz-me um número. É o preço que quer pela casa. E na cabeça dele, esse número é o dinheiro que vai receber.

Não é. E a distância entre uma coisa e outra costuma ser maior do que as pessoas imaginam, não por causa de um custo grande e óbvio, mas por causa de seis ou sete custos pequenos que ninguém somou.

Este artigo é essa soma, feita com valores reais e sem nada escondido no fim.

Primeiro, o que não é seu para pagar

Começo por aqui porque tira peso à conversa.

O IMT e o Imposto do Selo da transacção são do comprador. Não saem do seu bolso. Se alguém lhe disser que tem de pagar IMT para vender, está enganado ou está a tentar enganá-lo.

A escritura e os registos da compra também são, em regra, do comprador. Há excepções combinadas entre as partes, mas a regra é essa.

O que é seu é o que se segue.

Os documentos: pouco dinheiro, muito tempo

Esta parte custa pouco. O que custa é o tempo, e o tempo custa negócios quando um comprador está pronto e o vendedor não tem papéis.

A licença de utilização é dos documentos que mais demora, por vezes semanas. Se a sua casa é anterior a 1951, não é exigida, mas é preciso provar a data. A ficha técnica da habitação é obrigatória para imóveis construídos depois de 2004.

O certificado energético é obrigatório desde o anúncio, e não apenas na escritura. O custo tem duas partes: a taxa de registo na ADENE, que é tabelada, e os honorários do perito qualificado, que não são.

Peça dois ou três orçamentos ao perito: a diferença entre o mais caro e o mais barato costuma ser maior do que a própria taxa.

O crédito: onde estão os custos que ninguém conta

Se tem crédito à habitação sobre o imóvel, há duas linhas para acrescentar. A primeira é pequena. A segunda voltou este ano e apanha muita gente desprevenida.

Cancelamento da hipoteca. O distrate, que é a declaração do banco de que a dívida foi liquidada, não tem custo. O registo do cancelamento tem, e anda na ordem dos 50 euros.

Comissão de reembolso antecipado. Quando vende, o capital em dívida é liquidado na escritura, e isso conta como reembolso antecipado do empréstimo. Entre 2023 e 2025 houve uma isenção temporária para os contratos de taxa variável, criada no auge da subida das taxas, e muita gente ainda vive com essa ideia na cabeça.

Não é um custo dramático, mas é um custo que não existia há um ano e que já vi estragar contas feitas em cima do joelho.

A comissão de mediação

É o custo maior e o único verdadeiramente visível, e por isso é o que gera mais desconforto.

A referência mais praticada em Portugal é de cerca de 5% acrescido de IVA à taxa de 23%, o que dá um custo efectivo próximo dos 6,15% do preço de venda. Varia com o valor do imóvel, com o tipo de contrato e com a zona, e é negociável como tudo o resto.

Duas notas que interessam mais do que a percentagem em si.

A primeira: a comissão é dedutível no cálculo das mais-valias. Uma parte do que paga volta por via fiscal, e isso quase nunca entra nas contas de quem compara vender sozinho com vender acompanhado.

A segunda: a comissão só se paga se a casa vender. É o único custo desta lista que é contingente. Todos os outros paga-os de qualquer forma, venda ou não venda.

Escrevi noutro artigo sobre em que casos faz sentido vender sozinho e em que casos não faz, e continuo a achar que há casas que se vendem muito bem sem consultor nenhum. Este artigo não é sobre isso. É só sobre saber quanto custa o que quer que decida.

As mais-valias, que é a parte grande

Aqui está o custo que pode ser maior do que todos os outros somados, e é o mais mal compreendido.

A regra base. Vende-se por mais do que se comprou, há mais-valia. Para residentes em Portugal, apenas 50% dessa mais-valia entra no englobamento do IRS, sujeita depois às taxas progressivas do seu escalão. Não é uma taxa fixa: depende do resto dos seus rendimentos nesse ano.

O que se pode abater, e que muita gente esquece.

O valor de aquisição é actualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda publicado todos os anos, sempre que passaram mais de 24 meses entre a compra e a venda. Numa casa comprada há quinze ou vinte anos, esta actualização sozinha tira uma fatia significativa ao imposto.

Somam-se os encargos com valorização do imóvel dos últimos 12 anos, ou seja, obras. Cozinha nova, casas de banho, janelas, isolamento, tudo o que valorizou. Com factura em nome do proprietário e com número de contribuinte.

Somam-se ainda as despesas de aquisição e de alienação: o IMT e o Imposto do Selo que pagou quando comprou, os custos de escritura e registo da compra, o certificado energético e a comissão de mediação da venda.

As isenções que existem.

Se está a vender a sua habitação própria e permanente para comprar outra habitação própria e permanente, a mais-valia pode ficar isenta por reinvestimento, com prazos de 24 meses antes ou 36 meses depois da venda. A principal armadilha é esta: o que tem de ser reinvestido não é o preço de venda, é o preço de venda deduzido do capital de crédito que amortizou. E a intenção declara-se no Anexo G do IRS do ano da venda, sob pena de perder o benefício mesmo tendo reinvestido.

Se tem 65 anos ou mais, ou está reformado, pode aplicar o valor em produtos financeiros que assegurem prestações regulares, no prazo de 6 meses, e obter isenção por essa via.

Desde 2026 existe também uma isenção por reinvestimento em imóveis destinados a arrendamento habitacional, que trato no artigo sobre vender ou arrendar.

Uma isenção que já não existe: a medida extraordinária que permitia isentar mais-valias da venda de segunda habitação quando o produto era usado para amortizar crédito da habitação própria expirou a 31 de Dezembro de 2024. Ainda encontro pessoas a contar com ela.

A conta feita, de ponta a ponta

Um exemplo real na sua estrutura, com números redondos para ser fácil de seguir. T3 em Carnaxide, vendido por 450.000 euros, com 120.000 euros de capital em dívida num crédito de taxa variável.

São aproximadamente 6,3% do preço de venda antes de qualquer imposto sobre a mais-valia. Numa venda de 450 mil euros, o proprietário recebe cerca de 421.600 euros, menos o capital em dívida de 120.000, menos o que resultar do cálculo de mais-valias no IRS do ano seguinte.

Repare no detalhe que muda tudo: a mais-valia paga-se no ano seguinte, no IRS. O dinheiro entra na conta em Outubro e o imposto aparece em Junho do ano a seguir, quando já foi usado noutra coisa.

É a surpresa mais desagradável de todo o processo de venda, e é inteiramente evitável se a conta for feita antes.

Três erros que custam dinheiro a sério

Não guardar as facturas das obras. Doze anos de encargos com valorização são dedutíveis à mais-valia. Sem factura em nome do proprietário e com contribuinte, não contam. Já vi cozinhas de vinte mil euros a não valerem nada em sede fiscal por causa de um recibo que ninguém pediu.

Não fazer a conta da mais-valia antes de decidir o preço. Há situações em que vender por menos, no ano certo, com o reinvestimento planeado, deixa mais dinheiro na mão do que vender por mais no ano errado. Não é frequente, mas acontece, e só se descobre fazendo a conta.

Deixar os documentos para o fim. A licença de utilização pode demorar semanas a sair. Se o comprador aparece em Setembro com crédito aprovado e a papelada só está pronta em Novembro, arrisca-se a perder o comprador, e o próximo pode não pagar o mesmo.

O número que interessa

Vender uma casa não é sobre o preço. É sobre o que sobra na mão, e quando.

São duas contas diferentes e a segunda quase nunca é feita antes de assinar. Faça-a antes. Demora uma hora e evita conversas desagradáveis daqui a um ano.