Pulse Oeiras Nº 01 · Relatório trimestral de mercado

Pulse Oeiras · Nota de abertura

Nº 01 · Agosto 2026

O que sustenta o preço de Oeiras, e por que razão ele aguenta

Oeiras é o terceiro mercado mais caro da região e um dos três mais caros do país. Os números do primeiro semestre de 2026 mostram porquê, e mostram também que a procura que aqui está não depende do que acontece em Lisboa.

Começemos pelo que já se sabia. No 1º trimestre de 2026 Lisboa fechou num máximo histórico de 5.889 €/m², Cascais em 5.214 €/m² e Oeiras em 4.802 €/m². Quem acompanha a região não se surpreende com esta ordem.

O que me chamou a atenção foi o movimento em volta. Sintra valorizou 28,3% em doze meses, a Amadora 23,4%, a Moita 35,6%. Em 2024, os concelhos da coroa imediata de Lisboa estavam 42% a 51% abaixo da capital; hoje estão entre 39% e 43%. Oeiras e Cascais continuam nos mesmos 10% a 20% de sempre.

A leitura que faço disto é simples. Nos concelhos que mais subiram, a procura veio sobretudo de quem precisava de um preço mais baixo, e por isso a diferença face à capital encurtou. Em Oeiras a procura vem de quem escolhe o concelho pelo que ele é: a frente ribeirinha, o emprego qualificado do eixo empresarial, as escolas, a linha de Cascais. É uma base de preço que se sustenta sozinha, e é isso que interessa a quem tem aqui património.

O segundo sinal veio do lado da oferta, e este confesso que não esperava tão marcado: Lisboa cortou o pipeline residencial em 42% face ao ritmo de 2025, enquanto Oeiras submeteu a licenciamento 620 fogos em seis meses, mais 46% do que a média semestral do ano passado. Com juros a subir, ninguém mete capital num terreno onde duvida da venda.

Este documento é, no fundo, o material que já consulto para trabalhar. Passei a organizá-lo e a enviá-lo porque me apareciam demasiadas conversas sobre preços baseadas no que o vizinho disse que pediu, e isso costuma sair caro a quem vende.

Nas páginas seguintes: primeiro o preço de Oeiras dentro da região, com a conversão do metro quadrado em euros por tipologia; depois o enquadramento nacional, incluindo crédito e rentabilidade do arrendamento, a seguir a nova construção e o efeito que ela tem nas referências locais. O último capítulo é opinião minha, e está identificado como tal.

Seis números para reter

4.802 €/m²

Oeiras · venda média

3.º mercado mais caro da Área Metropolitana de Lisboa, atrás de Lisboa e Cascais.

6.085 €/m²

Oeiras · habitação nova

2.º trim. 2026, apenas 17% abaixo dos 7.367 €/m² da habitação nova em Lisboa.

+17,4%

Valorização homóloga

Acima dos 16,1% de Cascais e dos 14,8% de Lisboa no mesmo trimestre.

3.263 €/m²

Portugal Continental

2.º trim. 2026. Oeiras transaciona 47% acima da média nacional.

+7,0%

Transações · AM Lisboa

11.790 casas vendidas no 2.º trimestre, invertendo a quebra de 8,4% do arranque do ano.

4,5%

Yield de arrendamento, Lisboa

Mínimo desde 2021, porque os preços de venda subiram mais depressa do que as rendas.

Capítulo I · Preço

Área Metropolitana de Lisboa

Onde Oeiras está no mapa de preços da região

Preço médio de transação por concelho, 1.º trim. 2026. A hierarquia lê-se de cima para baixo e é estável há anos. O que anda depressa é a velocidade a que cada degrau se move, e isso vê-se na página a seguir.

Lisboa

5.889 €

Cascais

5.214 €

Oeiras
4.802 €

Média AM Lisboa

4.041 €

Loures

3.612 €

Amadora

3.574 €

Almada

3.502 €

Odivelas

3.470 €

Sintra

3.330 €

Barreiro

3.092 €

Seixal

3.066 €

Montijo

2.877 €

Moita

2.814 €

Alcochete

2.424 €

O mesmo, em euros. O metro quadrado serve para comparar concelhos, mas não é o número que aparece na escritura. Aplicando as áreas médias por tipologia aos valores de Oeiras, um T2 de 88 m² fica hoje em cerca de 423.000 € e um T3 de 118 m² em cerca de 567.000 €. O mesmo T3 custaria perto de 695.000 € em Lisboa e 615.000 € em Cascais.

Com a valorização de 17,4% do último ano, esse T3 vale hoje cerca de 84.000 € mais do que valia em 2025, sem que o proprietário tenha feito obra nenhuma. É o tipo de número que só aparece quando se vai vender.

Tipologia em Oeiras	Área média	Valor estimado
T0 / T1	57 m²	274.000 €
T2	88 m²	423.000 €
T3	118 m²	567.000 €
T4 ou superior	159 m²	764.000 €

Estimativa própria: preço médio de Oeiras (4.802 €/m², SIR) aplicado às áreas médias por tipologia de Portugal Continental (SIR, maio 2026). Valor indicativo, não substitui avaliação.

A distância a Lisboa mudou pouco

A coroa imediata de Lisboa passou de 42%/51% abaixo da capital em 2024 para 39%/43% em 2026. Oeiras e Cascais continuam entre 10% e 20% abaixo, praticamente onde estavam.

Quem subiu mais no último ano

Moita +35,6%, Seixal e Montijo acima de 31%, Sintra +28,3%, Amadora +23,4%. Oeiras, com +17,4%, e Lisboa, com +14,8%, ficam na cauda da região. São mercados já maduros, e a base de onde partem é outra.

17% sobre 4.800 €/m² dá mais euros ao proprietário do que 35% sobre 2.800 €/m². A percentagem engana, o cheque não.

Capítulo II · Portugal, crédito e rentabilidade

Contexto nacional

O enquadramento nacional, e onde ele deixa de explicar Oeiras

O país entrou em 2026 a vender menos casas e a subir preços, e no 2.º trimestre voltou a vender. As rendas, entretanto, corrigiram, e é essa combinação que mexe com as contas de quem arrenda.

39.210

Transações · 2.º trim. 2026

Mais 7,0% que no trimestre anterior, depois da quebra de 12,1% no arranque do ano. Na AM Lisboa, 11.790 casas.

+18,6%

Índice de preços residenciais

Variação homóloga em junho, abaixo dos 21% do início do ano. Trimestre a trimestre, +3,5%.

-8,3%

Price gap nacional

Diferença entre o pedido e o escriturado. É o mínimo da série, menos de metade dos -19% de 2020.

2,898%

Euribor a 12 meses

A 8 de agosto de 2026, máximos de quase dois anos. Num crédito de 150.000 € a 30 anos com spread de 1%, dá uma prestação de cerca de 707 €.

1.604 €/mês

Renda contratada · Lisboa

Valor médio por fogo, 1.º trim. 2026. O índice sobe 2,0% em termos homólogos, mas o 2.º trimestre já traz -0,3%.

4,5%

Yield bruta · Lisboa

Mínimo desde 2021. Na AM Lisboa, 5,5%; no país, 5,8%, contra 6,1% no final de 2025.

AM Lisboa
4.026 €

Algarve

3.662 €

Média nacional

3.263 €

AM Porto

3.193 €

Norte

2.185 €

Centro

2.039 €

Alentejo

1.997 €

Fonte: SIR · €/m² médio, 2.º trim. 2026.

Oeiras contra o país

4.802 €/m² em Oeiras compara com 3.263 €/m² no país e 4.026 €/m² na AM Lisboa: um prémio de 47% sobre a média nacional e de 19% sobre a média metropolitana. Pelo INE, que trabalha com medianas de escritura, Oeiras é o 3.º município mais caro de Portugal, a 4.225 €/m² no 4.º trim. de 2025, atrás de Lisboa (5.198 €) e Cascais (4.654 €) no mesmo trimestre.

A conta de quem tem casa arrendada aqui

Aplicando a yield bruta da AM Lisboa (5,5%) ao valor de cada tipologia em Oeiras, chega-se à renda que corresponde ao que o imóvel vale hoje.

Ativo em Oeiras	Valor estimado	Renda a 5,5%
T1 · 57 m²	274.000 €	1.255 €/mês
T2 · 88 m²	423.000 €	1.940 €/mês
T3 · 118 m²	567.000 €	2.600 €/mês

Estimativa própria: yield bruta da AM Lisboa (5,5%, 1.º trim. 2026) aplicada ao preço médio de Oeiras. Yield bruta, antes de IMI, condomínio, IRS e vacância.

Yields a descer com juros a subir

O manual diz que juros mais altos empurram as yields para cima. Aconteceu o contrário: as rendas corrigiram e os preços subiram 14,8% em Lisboa, e o investidor tem aceitado menos rendimento porque conta com a valorização. Na prática, um contrato assinado em 2021 e nunca revisto hoje quase sempre a render menos de 3% sobre o valor atual do imóvel.

Quando o preço aguenta subidas de juros durante dois anos, o problema do mercado não é procura. É falta de casas.

Capítulo III · Nova oferta

Pipeline residencial · 1.º sem. 2026

Lisboa travou a construção nova. Oeiras acelerou.

Pedidos de licenciamento de novos fogos no primeiro semestre de 2026, comparados com o ritmo semestral de 2025. A região cresceu 10%, mas o crescimento veio todo de fora da capital.

Concelho	Fogos · 1.º sem. 2026	vs. ritmo 2025	Preço da habitação nova
Lisboa	1.240	-42%	7.367 €/m²
Loures	1.100	+46%	4.468 €/m²
Sintra	800	+40%	-37% vs Lisboa
Oeiras	620	+46%	6.085 €/m²
Seixal	~600	a acelerar	—
Montijo	~600	a acelerar	—
Amadora	530	mais do dobro	4.322 €/m²
Odivelas	190	+40%	-53% vs Lisboa
Total AM Lisboa	8.700	+10%	21% do pipeline nacional

Fonte: Pipeline Imobiliário CI/ADENE, apurado por pré-certificados energéticos · preços de habitação nova: SIR, 2.º trim. 2026.

O que isto faz ao valor de quem já cá tem casa

Habitação nova em Oeiras está a vender a 6.085 €/m², e isso puxa a referência do usado bem localizado e com boa eficiência energética. Quando o empreendimento do outro lado da rua pede 6.000 €, é difícil defender que o apartamento cuidado ao lado valha 4.800 €.

O outro lado da moeda são esses 620 fogos que entraram em licenciamento. Não chegam todos ao mercado, a CI documenta que apenas cerca de 57% dos fogos projetados avançam para obra, e a parte que avançar começa a ser entregue entre 2027 e 2028. Ainda assim, é oferta nova a competir com o usado equivalente, e quem vende antes dela tem o mercado mais livre.

As medidas de que se fala, e o que elas fazem

O IVA a 6% na construção e a simplificação do licenciamento foram aprovados e são medidas que o sector pedia há anos. Os próprios promotores, inquiridos no Investment Property Survey, dizem que não chegam para baixar preços: o que se ganha aí perde-se no custo de construção e no preço dos terrenos.

No país entraram em licenciamento 40.700 fogos no primeiro semestre, dos quais a região de Lisboa fica com 21%. E continuam a ser sobretudo projectos de gama alta, o que é a razão pela qual não conto com alívio de preço nos próximos dois anos.

Capítulo IV · Leitura

Opinião do autor

O que eu retiro destes números quando falo com um proprietário

A sua casa vale hoje cerca de 84.000 € mais do que valia há um ano

É o que significa a valorização de 17,4% num T3 de 118 m² em Oeiras: passou de cerca de 483.000 € para 567.000 € em doze meses, sem uma obra feita. Só que este ganho existe no papel até ao dia em que se vende. Quem vendeu em 2025 deixou-o na mesa, e a subida já está a abrandar em toda a região.

Quem vai vender no segmento alto está melhor servido este ano

Os 620 fogos que entraram em licenciamento no primeiro semestre não chegam todos ao mercado, e nem chegam já: só cerca de 57% dos fogos projetados avançam para obra. A parte que avançar começa a ser entregue entre 2027 e 2028, com garantia e certificado energético A, a competir com o usado equivalente. Não é urgência inventada, é calendário: quem colocar à venda este ano tem menos concorrência do que terá então.

Pedir acima do mercado sai caro, e mede-se

Com o price gap nacional em -8,3%, o mais baixo da série, quem pede um valor certo fecha perto dele. Quem pede acima vê o anúncio envelhecer e acaba a descer mais do que o erro inicial. O tempo médio de absorção na região é de cinco meses. Passados esses cinco meses, na minha experiência o problema está no preço e não na procura.

Se tem arrendado, faça a conta antes de renovar

Com yields de 5,5% na região e o valor dos imóveis a subir mais depressa do que as rendas, muitos contratos antigos estão a render 3% ou menos sobre o valor de hoje. Pode fazer sentido manter assim, há inquilinos que valem a diferença. Mas convém ser uma decisão, e não distração.

Esperar por uma correção de preços tem custado dinheiro

A Euribor a 12 meses está em 2,898% e as prestações subiram, mas as transacções cresceram 7% no trimestre e o crédito à habitação 7% até maio. Quem está à espera de uma descida para comprar em Oeiras está a apostar contra um défice estimado de 293 mil fogos, e nos últimos três anos essa aposta correu mal.

Nada disto decide nada sozinho. Um concelho é uma média, e a sua casa tem rua, andar, exposição e prazo. É aí que a conversa começa a valer algo.

Serviços e contacto

Nº 01 · Agosto 2026

Uma média de concelho não avalia a sua casa

Tudo o que leu até aqui é o mercado. O que interessa a seguir é o seu imóvel: a rua, o andar, a exposição, o estado e o prazo em que quer decidir. É esse trabalho que faço, e faço-o com os mesmos dados deste relatório aplicados ao caso concreto.

Avaliação com comparáveis reais

Levo os valores efetivamente escriturados na sua zona, não a média do concelho nem o que os portais pedem. Recebe o intervalo de preço defensável e os comparáveis que o sustentam.

Estratégia de venda

Preço de entrada, momento de colocação e posicionamento face à nova oferta que chega a partir de 2027. Com cinco meses de absorção média na região, a primeira decisão de preço é a que pesa mais.

Manter, arrendar ou vender

Comparo a renda que o imóvel gera hoje com a yield de mercado e com o valor de venda atual, para que a decisão seja tomada com números e não por inércia.

O convite

Diga-me qual é o imóvel e eu faço-lhe a leitura

Basta a morada e a tipologia. Devolvo a posição do seu imóvel dentro destes números, com os comparáveis que usei e o raciocínio explicado, para que possa discordar de mim com base em algo. Sem compromisso, e sem insistência se não for o momento.

Falar sobre o seu imóvel →

Se conhece alguém nesta situação

Muitos proprietários em Oeiras não sabem que o valor da casa subiu 17,4% no último ano, nem que a nova oferta começa a chegar entre 2027 e 2028. Se este relatório for útil a alguém do concelho, reenvie.

A distribuição é privada e feita por mim, a clientes e a proprietários do concelho.

Leandro Martins
KW Exclusive · AMI 21960 leandromartinsre.pt @leandromartins.re

De onde vêm estes números

Preços, transações e absorção: SIR, Sistema de Informação Residencial, que agrega as principais redes e promotores. SIR e Pipeline Imobiliário © IMOESTATÍSTICA, todos os direitos reservados. Valorização: Índice de Preços Residenciais e Índice de Rendas Residenciais da Confidencial Imobiliário, que isolam o efeito de recomposição do mercado.

Medianas oficiais: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local, com base em escrituras. Sendo medianas, ficam naturalmente abaixo das médias do SIR.

Nova oferta: Pipeline Imobiliário CI/ADENE, apurado por pré-certificados energéticos.

Contexto do sector: Investment Property Survey e Portuguese Housing Market Survey RICS/Ci, maio de 2026. Crédito: Euribor a 8 de agosto de 2026 e Banco de Portugal.

Leitura de terreno: relatórios internos de mercado da Keller Williams Portugal e o registo da minha própria carteira no concelho, usados para validar tempos de venda e margens de negociação por zona. Dados de venda até ao 2.º trimestre de 2026; arrendamento, yields e pipeline até junho de 2026.

Estimativas próprias: os valores por fogo e as rendas de referência das páginas 3 e 4 são meus, aplicando preços médios e yields regionais às áreas médias por tipologia. Servem para dar escala e não substituem uma avaliação ao imóvel concreto.