É o momento certo para comprar casa? O que mudou em 2026, e o que fecha em Dezembro

Vou responder já, e depois explico: não há uma resposta certa para toda a gente, e desconfie de quem lhe der uma.

Um consultor imobiliário dizer que é sempre boa altura para comprar é tão útil como um cabeleireiro dizer que está na altura de cortar o cabelo.

O que se pode fazer, e é o que este texto tenta fazer, é pôr à sua frente o que mudou este ano, com números e com fontes, para que a decisão seja sua e informada. E mudou muita coisa. Três coisas ao mesmo tempo, o que é raro.

Primeira: a Euribor virou

Durante quase dois anos a conversa foi a descida das taxas. Essa conversa acabou.

A 11 de Junho de 2026, o Banco Central Europeu subiu a taxa de depósito de 2,00% para 2,25%, a primeira subida em cerca de três anos, com a inflação da zona euro empurrada pelo choque energético. A Euribor foi atrás.

A 21 de Agosto de 2026 a Euribor a 12 meses tocou os 3,003%, a primeira vez acima de 3% desde Setembro de 2024.

E não é só uma simulação. Nos dados oficiais do stock de crédito à habitação, a taxa de juro implícita estava em 3,135% em Julho de 2026, segunda subida mensal consecutiva, com a prestação média nos 414 euros, mais 20 euros do que um ano antes.

Para onde vai. Numa sondagem da Reuters a 69 economistas, feita a 13 de Agosto de 2026, 83% esperavam nova subida de 25 pontos base na reunião de 10 de Setembro, e 63% não esperavam qualquer descida antes, pelo menos, do terceiro trimestre de 2027.

Sublinho o que isto é e o que não é. É a expectativa do mercado, não é um facto. O Banco Central Europeu já surpreendeu nos dois sentidos e voltará a surpreender. Mas quem estiver a fazer contas a contar com taxas a descer no próximo ano está a apostar contra a opinião de dois terços dos economistas que acompanham isto profissionalmente.

Segunda: a taxa de esforço apertou, e é isto que quase ninguém percebeu

Este é o ponto mais importante do artigo inteiro, e é o mais mal explicado por aí.

Repare na direcção. Muita gente lê nas notícias que mudou a taxa de esforço e assume que foi para melhor.

Pior: a margem de excepções, que é a porta por onde os bancos aprovavam casos fora das regras, encolheu de 15% para 10% do crédito concedido. Apertou-se a regra e apertou-se também a excepção.

Os próprios bancos estimaram publicamente o impacto na concessão de crédito: cerca de 10% na Caixa Geral de Depósitos, cerca de 10% no BPI, cerca de 5% no BCP.

O que isto significa para si, em linguagem simples: é possível que o valor que o banco lhe aprovava em Julho já não seja o valor que lhe aprova hoje. Não porque mudou alguma coisa na sua vida, mas porque mudou a régua.

Há uma compensação parcial, e é justo dizê-la: até aos 35 anos, o prazo máximo passou a poder ir aos 40 anos, o que alonga o crédito e baixa a prestação mensal. Compensa uma parte. Não compensa tudo, e custa mais juros no total.

Terceira: a garantia pública tem data na lei

Esta é a que tem relógio.

A garantia pública do Estado permite a jovens dos 18 aos 35 anos comprar a primeira habitação própria e permanente com financiamento até 100%, cobrindo o Estado até 15% do valor, em imóveis até 450.000 euros. É o mecanismo que resolve o problema da entrada, que é o verdadeiro obstáculo de quase toda a gente nesta faixa etária.

A portaria que a criou fixa como limite a celebração de contratos até 31 de Dezembro de 2026.

Agora a parte honesta, que raramente aparece nos artigos alarmistas sobre isto.

Provavelmente vai ser prorrogada. A própria portaria prevê eventual prorrogação, que se faz por simples portaria, sem depender do Orçamento nem da Assembleia. O Governo reforçou a dotação em 750 milhões de euros em Abril de 2026, num total de 2.300 milhões, e cerca de 44% continua por consumir. Em Julho de 2026 o Ministério das Infraestruturas e Habitação recusou publicamente restringir ou reverter a medida, e os presidentes dos quatro maiores bancos pediram o prolongamento.

Um governo que reforça a verba em Abril não costuma estar a preparar o fim em Dezembro.

Mas ninguém lho pode garantir hoje. A lei diz 31 de Dezembro de 2026. A data a vigiar é 10 de Outubro, quando a proposta de Orçamento do Estado para 2027 entra na Assembleia.

Se está nesta faixa etária, é o único dos três factores sobre o qual tem controlo directo. Os outros dois acontecem consigo. Este depende de quando assina.

E o IMT Jovem? Não, não acaba

Preciso de corrigir aqui uma coisa que circula muito e que já vi escrita em sítios com credibilidade.

O IMT Jovem não tem prazo de validade. Foi criado pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024 como alteração permanente do Código do IMT e do Código do Imposto do Selo. Não tem cláusula de caducidade, e o limite é actualizado todos os anos com a inflação.

Um regime que é actualizado anualmente em cada Orçamento é, por construção, permanente.

O que tem prazo é a garantia pública, que é outra coisa. Confundir as duas leva alguém a comprar com pressa por uma razão que não existe, ou a deixar passar a que existe mesmo. São erros caros nos dois sentidos.

Então, comprar agora ou esperar?

Aqui está o raciocínio, e vou dar-lhe os dois lados.

O argumento para esperar

Os preços estão em máximos históricos. Em Oeiras, o metro quadrado escriturado vai dos 4.233 euros em Barcarena aos 5.702 euros em Caxias, e no primeiro trimestre de 2026 a variação homóloga nacional foi de quase 20%.

Há sinais de arrefecimento: cerca de 8% dos anúncios já tinham baixado de preço no início de 2026, e em Lisboa apenas 5% das casas vendem em menos de sete dias, contra 10% na média nacional. Se o crédito aperta e a Euribor sobe, a procura solvente diminui, e menos procura solvente acaba por travar preços.

É um raciocínio sólido. Se não tem entrada, se não se qualifica nas regras de hoje, ou se a prestação o deixa sem margem para viver, esperar é a decisão certa e não há vergonha nenhuma nisso. Comprar casa a apertar até ao último euro é como se compram os piores anos da vida de uma pessoa.

O argumento para não esperar

Quem espera para comprar mais barato está a fazer uma aposta com duas pernas, e só costuma pensar numa.

A primeira perna é o preço. Pode descer, pode estagnar, pode continuar a subir devagar. Ninguém sabe.

A segunda perna é a sua capacidade de compra, e essa está a descer com razoável previsibilidade. Cada subida da Euribor reduz o montante que o banco lhe aprova. A régua dos 45% já reduziu. E se pertence à faixa dos 18 aos 35 anos, a garantia que lhe permite comprar sem entrada tem, na lei, data marcada.

O que eu acho

Não é uma questão de o mercado subir ou descer. É uma questão de quem tem a régua na mão.

Em 2021 e 2022 o comprador tinha crédito barato e concorrência feroz. Hoje tem menos concorrência, vendedores mais realistas e um mercado onde 8% dos anúncios já baixaram de preço, mas tem uma régua de financiamento mais apertada e a caminhar no sentido errado.

Se se qualifica hoje, a pergunta não é se o mercado está barato. É se ainda se qualifica daqui a seis meses. E essa pergunta tem resposta: vá a um intermediário de crédito e peça uma simulação nas regras de Agosto de 2026, não nas do ano passado. É gratuito e demora uma tarde.

Se não se qualifica hoje, esperar não é derrota nenhuma. É juntar entrada, arrumar as contas, reduzir outros créditos, e voltar a esta conversa com outra posição.

Uma nota para quem tem casa e está a ler isto

Se está deste lado, o dono e não o comprador, o que leu acima é a sua notícia mais importante do ano, e é capaz de ainda não ter ligado os pontos.

O comprador que se qualificava para a sua casa em Julho pode não se qualificar em Outubro. Isso não é opinião de consultor a criar urgência artificial: é uma recomendação do Banco de Portugal e uma decisão do Banco Central Europeu, ambas públicas e datadas.

Se a sua casa está no escalão até 330.539 euros, o comprador natural é precisamente o jovem que usa a garantia pública, e em Grande Lisboa cerca de 40% dos créditos a jovens já usam esse mecanismo. É a faixa de mercado mais exposta ao que se decidir sobre Dezembro.

Se está a pensar vender para comprar outra casa, escrevi como se encadeiam as duas pontas sem ficar sem casa. E os valores reais de escritura de cada freguesia estão no mapa do concelho.